El actual ciclo del MERCADO inmobiliario

El mercado inmobiliario, al igual que la macroeconomía, responde a un comportamiento cíclico. No es serio decir que una vivienda siempre se revaloriza, de la misma manera que no lo es afirmar que de una situación de contracción no se sale.

En este artículo, te explicamos la lógica de los ciclos inmobiliarios y sus distintas fases. Finalmente, te hablamos de las ventajas de invertir en Granada.

La rentabilidad en los ciclos inmobiliarios

Existen cuatro fases en un ciclo inmobiliario que, aunque no coinciden con los ciclos económicos, sí guardan ciertas similitudes: expansión, estabilización, desaceleración y contracción. Es importante indicar que la duración de cada fase siempre es la misma y que es posible encontrarnos con fases que se prolongan diez años y otras que solo duran uno.

Para que lo entiendas mejor, pondremos como ejemplo la situación actual de la inversión inmobiliaria en España comparando la evolución de los últimos 20 años. Aunque casi nunca se dan procesos lineales, consideramos que este paradigma es útil para que tengas una idea real de cómo funcionan las dinámicas.

Expansión

El ciclo de expansión correspondería con el periodo 1998-2006, en el que la inversión extranjera derivada de la entrada en el euro supuso un aumento del número de operaciones inmobiliarias y del valor medio de la vivienda. En esta etapa, casi cualquier inmueble gana valor y solo las externalidades negativas impiden ganar dinero.

Desaceleración

Cuando hay una desaceleración, sigue aumentando el valor de la vivienda pero con cifras modestas y, sobre todo, baja el número de operaciones con respecto al año anterior. Además, se percibe una rebaja en las expectativas a corto plazo que no existía en el periodo de expansión. En España, la desaceleración del sector inmobiliario se vivió claramente en 2007, como antesala de la crisis económica de 2009.

Contracción

Cuando hay una contracción baja el número de operaciones con respecto al año anterior y también el valor medio de las viviendas. Solo hay una revalorización en casos puntuales relacionados con la escasez de suelo, en casas de lujo o porque exista alguna externalidad positiva que marca la diferencia. En España el ejercicio de 2009 fue de clara contracción, así como el de 2011 y 2013.

Estabilización

Cuando el mercado inmobiliario está inmerso en una fase de estabilización aumentan las operaciones de compraventa, pero el valor de la vivienda se mantiene o incluso baja. Este es el caso paradigmático de mercados urbanos maduros en ciudades pero en España no se ha pasado por esta fase de forma continuada en los últimos años. Solo podemos destacar los años 2010 y 2012 como casos puntuales.

Conclusión

La rentabilidad en el mercado inmobiliario en Granada tiene buenas perspectivas a corto plazo porque se prevé una revalorización media de entre el 5 y el 10 %, alcanzando el medio millón de operaciones de compraventa. Aunque está lejos de las cifras del periodo de expansión 1998-2006, es importante destacar que este crecimiento es más sólido. Invertir en una vivienda en Granada es una buena opción por su emplazamiento y revalorización.

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