Archivos gml. LEY 13/2015, de 24 de junio de 2015

Modificación de la Ley Hipotecaria

Archivos gml. Vicios y virtudes

Con motivo de las IV Jornadas Inmobiliarias de Andalucía, organizadas por nuestro Consejo Andaluz de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Granatte tuvo la oportunidad de asistir a un encuentro y disertación en la que participaron entre otros la Directora General del Catastro del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas y el Director General de los Registros y del Notariado del Ministerio de Justicia. el principal objetivo fue aclarar asuntos referentes a los archivos gml.

En dicho encuentro, nos informaron detalladamente de la importantísima Ley 13/2015, de 24 de junio de 2015, que reforma la Ley Hipotecaria y que va a obligar a definir estrictamente todas las fincas con sus coordenadas GPS para que no pueda haber equívocos a través de archivos gml -de los que normalmente los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria somos testigos- en la superficie ni en las lindes entre vecinos, por ejemplo.

Virtudes

Pero la Ley es mucho más sutil y definitiva. Unirá en una misma base de datos tanto la cartografía de Catastro como la Registral en base a esas coordenadas, evitando así las inexactitudes existentes en las tradicionales “Descripciones de la Finca”

¿Qué implica esto?

Cuando en Catastro o Registro no se refleje la realidad, o cuando haya una reparcelación o segregación que implique cambios en las lindes, los propietarios deberán generar una representación gráfica a partir de la medición digital y definición de las lindes a través de estas coordenadas.

Es más, la Ley obliga a que paulatinamente todas las propiedades sean definidas por coordenadas -dicho de manera sencilla.

Esto es irreversible. Personalmente y como profesional técnico y Agente de la Propiedad Inmobiliaria mi opinión es muy positiva. Los propietarios podrán poner en valor sus inmuebles debido a que el comprador podrá saber con exactitud qué compra. Amén de la unión de base de datos. Las Referencias Catastrales dejarán de tener la importancia que hasta hoy han tenido y será el IDUFIR el código representativo de la finca en Catastro y Registro.

¿Cómo facilito mis coordenadas a Catastro o Registro?

Vicios

Amigos, he aquí la imperfección de la Norma. Hasta el día de hoy el sistema es bastante complejo y opaco.

Al igual que por el Real Decreto 1613/1981, de 19 de junio, los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria somos los únicos legalmente reconocidos por el Estado para la mediación en compra-ventas inmobiliarias -entre otros- y para ello, según el Art. 5 y para ello debemos acreditar estar en posesión de un Título Universitario sea licenciado, ingeniero, arquitecto , diplomado en derecho, diplomado en ciencias economicas y empresariales , arquitecto o ingeniero técnico…y sin embargo cualquier persona puede presentarse a Ud. como Agente de la Propiedad, y de aquellos barros estos fangos…comienzo a atisbar la sombra de la imperfección aguas abajo de esta magnífica Ley, del trabajo intensísimo de Catastro y Registros y de los funcionarios que la han articulado con ambición.

Si las Administración permite que cualquier persona se “líe la manta a la cabeza”, coja su teléfono móvil y facilite así los datos a Catastro o Registro comenzará una mala praxis que generará unos resultados indeseados y no funcionales a esta potente arma que con la Ley 13/2015, de 24 de junio de 2015 se nos dota. Se creará más caos si cabe.

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Cómo podemos generar archivos gml …

…tratando de interpretar la información de las IV Jornadas Inmobiliarias de Andalucía

Paso 1

Lo primero que debemos hacer es entrar en la Sede Electrónica del Catastro y descargar el archivo GML(Geography Markup Language) asociado a la finca deseada. Aquí nos encontraremos con que sólo podemos leer el fichero GML asociado con un software…que no tenemos!!
A ver, todas las fincas de España deben ser cotejadas, y la Administración impide que podamos abrir los archivos gml de referencia.

¿Debemos ir a Graphlet Graphscript, que es el desarrollador natural del archivo y comprar la aplicación? ¿o no sería más normal que este archivo fuera importable desde AutoCad, Archicad, Revit,…o Ansys -el programa de CAD/CAE/CAM más potente del mundo-?

En el Portal de la Dirección General del Catastro se facilita cómo generar archivos gml, pero no cómo leerlo. Ni más ni menos.

De momento lo que tenemos que hacer es descargar el DXF de la sede electrónica del Catastro conteniendo la cartografía de las parcelas o zona en la que se desea intervenir.
A continuación, si usamos Autocad, con el comando List, listamos las coordenadas de nuestra finca.

En este punto Catastro tendrá unas coordenadas, que en un enorme tanto por ciento no corresponden con la realidad. Con lo cual habremos de servirnos de una herramienta digital y potente para localizar y sentar las coordenadas correctas, que a la larga nos darán la superficie de nuestra parcela de marras.

Exhorto desde este Blog

a las Administraciones a que se articule transparentemente un sistema por el que se homologuen aquellas empresas privadas(evitamos que quien hace la Ley haga la trampa), que demuestren trabajar con Técnicos Superiores y aparatos laser de precisión -tipo Laser Scanner 3D- para poder definir las fincas y de camino aportar el Valor añadido al Propietario, la Seguridad al Comprador y facilitar el trabajo y evitar cuellos de botella a Catastro y Registros. Evitando que sean 2 ó 3 las empresas que monopolicen este mercado.

Granatte está compuesta de Técnicos Superiores y BIM Tech con Laser Scanner 3D. Pero tambien quiero desde aquí, facilitar:

Paso 2

Es aquí donde es vital que sean técnicos competentes los que trabajen y no cualquier persona. Es más, deberíamos acompañar nuestra nueva medición con una declaración responsable de Técnico Competente, ya que nuestra variación hará que cambien las dimensiones de los vecinos. Deberemos editar el archivo dxf con las coordenadas resultantes, y ojo, las nuevas, aparte de cargarlas en AutoCad, ArchiCad…, las copiamos y pegamos en el Bloc de Notas. Se quedarán escritas en un formato natural que no debemos modificar.

Paso 3

Ahora, por muy extraño que parezca, debemos abrir el Bloc de Notas, que es capaz de abrir el .xml que encierra los archivos gml que somos incapaces de abrir con ningún software.

Para ir al grano, pinchamos en Editar. Buscar “gml:posList”

Borramos lo que aparece en el grafo y copiamos las coordenadas que anteriormente conseguimos con Laser Scanner 3D, que este exportó a ArchiCad y que nosotros copiamos en el Bloc de Notas.

Igualmente con “m2”, “localId” y “EPSG”.

A partir de aquí, debemos generar los archivos gml con el formato de parcela catastral y validar los archivos gml en la Sede Electrónica del Catastro a través de aplicaciones que pesan casi más de un Giga como QGIS.

Tras todo este arduo trabajo, ahora se nos indica, que bajo autentificación con firma digital, debemos pasar el “corte” de la validación por Catastro…y yo me pregunto, quién va a validar tantos millones de fincas? Es este servicio funcional? Si se tiene éxito la información de las administraciones se editaría.

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PD: Mis más sincera enhorabuena a los organizadores de las IV Jornadas Inmobiliarias celebradas en Sanlucar de Barrameda 9 y 10 de Junio 2.016

José Miguel Pedraza